Ипотека - как сделать правильный выбор

Проживая вместе с родственниками, зачастую начинаешь осознавать тяжесть совместного проживания, начинаются семейные ссоры, конфликты что ведет к ухудшением внутрисемейных отношений. Если это молодая семья, тут особенно важно, чтобы они получили для развития хороших отношений отдельное жилье. Отселение от родственников, которые нередко влезают в отношения молодой семьи, поможет система ипотечного кредитования. 

Большинство наших граждан имеют на руках ограниченную сумму денег и потому им следует приобретать жилье в кредит, тем самым обременяя свою собственность залогом.

Залог приобретаемого жилья (ипотека) позволяет, во-первых, снизить риски утраты жилого помещения в результате мошенничества, так как всю сделку контролирует банк-залогодержатель, а во-вторых, приобрести жилье в собственность, с низким стартовым капиталом. Ну и в третьих, решить жилищную проблему.

Чтобы взять квартиру в ипотеку, необходимо начать с изучения процентных ставок, предлагаемых различными банками.
На рынке недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время существуют следующие примерные ставки обслуживания ипотечного кредита:

5 лет 6 — 19,15% годовых Рубли
10 лет 7,9 — 19,95% годовых Рубли
15 лет 7,9 — 21,75% годовых Рубли

Необходимо учитывать, что сама по себе процентная ставка не отражает реальной стоимости кредита, так как могут существовать различного рода комиссии (за открытие ссудного счета, за обслуживание кредита и т.п.). Часто комиссии эти взимаются незаконно, но на них приходится соглашаться, подписывая договор, в противном случае банк напросто откажет в выдаче кредита.
Важно, чтобы в договоре с банком не было положений о праве банка в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку, в противном случае вы рискуете столкнуться с непомерно возросшими ежемесячными платежами.

Выплаты по кредиту бывают: аннуитетные (ежемесячные платежи равными долями, в первую очередь погашаются проценты, следующее начисление идет на всю сумму кредита) и дифференцированные (постепенно снижающиеся ежемесячные платежи за счет того, что в первую очередь погашается долг по телу кредита и следующее начисление идет на остаток долга, а не на всю сумму кредита). Дифференцированная выплата в итоге обходится дешевле, но редко можно найти банк, работающий с такой схемой. Если найдете – вам повезло.

Уменьшить процентную ставку, например в Санкт-Петербурге, можно, воспользовавшись Городской ипотечной программой.
Сумма кредита и переплаты по нему напрямую зависят не только от процентной ставки, но и от срока, на который банк предоставляет заем. Этот срок, как правило колеблется в пределах от 10 до 30 лет: меньше – высокий размер ежемесячных выплат для заемщика, больше – заемщик попадает в высокую группу риска в связи с выходом на пенсию и снижением возможностей обслуживания кредита.
Лучше выбирать такой срок кредита, за который переплата по кредиту будет не слишком значительной, а ежемесячная выплата не слишком большой, в пределах 40 % семейного бюджета.
Начало процедуры получения кредита – подача заявки в банк, лучше в тот, который не взимает плату за рассмотрение заявки. К заявке необходимо приложить анкету, копию страниц паспорта заемщика и поручителя (если требуется по условиям предоставления кредита), иные документы, испрашиваемые банком (справка о доходах, свидетельство о регистрации брака и т.п.)
В течение нескольких дней банк рассматривает заявку и дает ответ, как правило положительный, с указанием максимально возможной суммы кредита.

Параллельно необходимо подобрать будущее жилое помещение. Это может быть как строящееся (только что построенное), так и вторичное жилье. Часто застройщики продают квартиры на условиях ипотеки, сотрудничая с одним или несколькими банками, что значительно упрощает процедуру приобретения и оформления жилья.

Если приобретать квартиру у застройщика, следует поинтересоваться его строительной историей, надежностью компании, исследовать отзывы о ней. В зависимости от того, какие банки работают с застройщиком, можно сделать вывод о его надежности: крупные солидные банки (Сбербанк, ВТБ24, Уралсиб и тд.) вряд ли будут связываться с компанией с сомнительной репутацией.
Вторичное жилье может стоить дешевле и быть с отделкой, но все же оно вторичное. Здесь каждый для себя выбирает сам.

Любое жилье потребует оценки банком, для определения размера страховой суммы – это обязательное условие предоставления кредита во всех банках. Соответственно, страховая премия уплачиваемая страховой компании – это дополнительные затраты. Компанию, как правило, указывает банк-кредитор.

Гарантия чистоты сделки – проверка службой безопасности банка как заемщика, так и продавца квартиры, равно как и самой квартиры на предмет ее юридической чистоты.

Если все документы в порядке и одобрение получено, следующий шаг – получение кредита, подписание договоров купли-продажи недвижимости и ипотеки и подача документов на государственную регистрацию сделки, перехода права собственности и обременения в территориальный орган Росреестра. По прошествии 10 дней вы становитесь полноправным хозяином квартиры и вашей основной обязанностью становится своевременное погашение кредита.
И здесь каждый сталкивается с неожиданной дополнительной нагрузкой на бюджет. Выплаты по таким кредитам немаленькие, а если еще в семье произойдет и прибавление, тогда расходы могут вырасти непомерно.
В этом случае есть такой выход как рефинансирование, или перекредитование кредита: можно взять кредит в другом банке для погашения имеющегося. Следовательно, выбирать заранее желательно банк, который предоставляет такую возможность.
Бывает и так, что у заемщика на руках внезапно появляется крупная денежная сумма, которую он может пустить на погашение кредита. В этом случае желательно заранее выбирать тот банк, который не запрещает досрочное погашение кредита. Несмотря на то, что высшие судебные органы страны недавно запретили моратории на досрочное погашение кредита, отдельные банки этим пользуются и запрещают, например, погашать кредит досрочно в течение года с даты его получения.
Как видим, большинство советов в настоящей статье строятся вокруг взаимоотношений с банками.

Все абсолютно нюансы рассказать невозможно, но выделить наиболее важные все же следует:

• выбирайте тот банк, у которого приемлемые процентные ставки и в договоре нет права банка на повышение ставки по кредиту, а также моратория на досрочное погашение кредита;
• лучше использовать дифференцированную схему погашения кредита;
• С жилым помещением необходимо определиться заранее, чтобы снизить период между получением кредита и приобретением жилья;
• Составьте смету расходов на получение кредита, его обслуживание, страхование, услуги риэлторской компании и т.п.
• Предусматривайте возможность перекредитования на случай проблем с погашением долга

Ну и напоследок – на 90 % успешное приобретение жилья зависит от осмотрительности и серьезности намерений будущего собственника и заемщика. Удачи вам!